文 | 清和 智本社社长
香港中文大学（深圳）教授陶然在凤凰卫视的访谈中提出了一个引人深思的问题：“为什么中国能生产出全球最便宜的商品，却拥有最昂贵的住房？”这个问题被称作“陶然之问”。
若将这两个现象分开探讨，原因似乎并不复杂。商品价格低廉可归因于生产要素成本低、劳动力保护不足、规模效应以及产业链的高效整合。而商品房价格高企则与信贷大规模投放、城市化进程及市场扭曲等因素相关。然而，将二者结合起来分析，却能揭示出更深层的经济逻辑。
在新兴国家的工业化与城市化阶段，一边大量生产并出口廉价商品，另一边房价快速上涨，其实是普遍现象。例如过去的日本和如今的越南，这背后存在一定的合理性：商品廉价源于年轻人口众多、工资水平较低，而大量年轻人涌入城市就业生活，又推高了住房需求与房价；同时，商品出口赚取的外汇形成资本持续流入，进一步带动房地产等资产价格上涨。
对于“陶然之问”，还有一种解释是：商品价格受全球市场竞争与定价机制影响，而商品房价格则因经济要素垄断与定价不充分而居高不下。但这种简单解读既与事实有所出入，也低估了其中制度扭曲与利益交织的复杂性。
本文试图从要素错配的视角回应“陶然之问”，以期理解当前经济结构的内在问题。
本文逻辑
一、土地配置与价格扭曲
二、资本分配与金融杠杆
三、收入格局与社会保障
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01
土地配置与价格扭曲
土地配置对一个国家的经济结构影响深远，这一问题长期未被充分重视。
我们可以通过一组数据来展开分析：
2008年至2024年间，深圳住宅用地价格大幅上涨，增幅达17倍，尤其在2013年至2016年间涨势显著；相比之下，工业用地价格上涨幅度较小，甚至在2015年至2024年间下降了65%，即当前深圳工业用地价格低于十年前水平；自2013年起，住宅用地与工业用地的价格差距迅速扩大，从最初的4.8倍拉大到2024年的52倍。
如果仅看这一数据，容易给人造成一种印象：过去十多年深圳商品房市场火热而工业发展乏力。但作为以工业立市的城市，若工业持续低迷，又如何支撑住宅用地价格不断上涨？实际情况并非如此，在此期间深圳工业保持强劲势头，制造业增加值和商品出口均实现快速增长。
为何会出现住宅用地与工业用地价格两极分化的走势？
答案在于土地配置结构。
深圳始终坚持工业立市，在土地分配上优先保障工业用地。2015年至2020年的土地规划明确划定了两条线：一是生态控制线占比50%，二是工业用地红线占比30%，确保保留270平方公里的工业用地。在扣除生态用地、工业用地以及学校、医院等公共设施用地后，可用于住宅的土地资源极为有限。2013年至2018年五年间，深圳供应的住宅用地总和仅相当于一个大型小区的面积，远低于上海一年的供应规模。这直接导致了2014年至2020年深圳商品房价格的快速上涨。
2021年起，深圳开始调控房地产价格，并调整土地供应结构。在2021年至2035年的国土空间总体规划中，适当提高了住宅用地比例，工业用地比重保持在20%以上，同时规划了525平方公里的“双20”产业空间。
这样的土地配置结构有利于工业与贸易发展。最受益的当属工业部门，深圳工业增加值占GDP比重达到33%，远高于北京、上海、广州等同类城市。2024年，深圳规模以上工业总产值突破5万亿元，进出口总额达4.50万亿元，成为全国工业与外贸第一城。
然而，土地配置也带来了供需失衡与价格扭曲：工业用地供应过剩导致价格下跌，住宅用地供应紧缺致使价格居高不下。目前，深圳工业厂房空置率在12%至18%之间——这可能仍优于国内许多城市；写字楼平均空置率为29%，高于北京、上海、广州等同类城市。另一方面，商品房供应紧张，全市商品房总量仅236万套，约1000万人居住在城中村或工厂宿舍，房屋自有率仅为23%，人均住房面积21.7平方米，均低于北上广等城市。
土地配置的直接结果，正是“陶然之问”所描述的现象：商品制造成本低、价格低廉，而商品房成本高、价格昂贵。
深圳土地价格分化的现象在全国并非个例，实际上具有普遍性。
这反映了地方政府发展产业与经营城市的一种模式：作为城市土地的唯一供应方，地方政府通过大规模供应工业用地并压低其价格，以吸引投资、促进招商，带动周边区域（如城市新区、高铁站经济圈、航空经济圈）的人流、物流与资金流提升；同时控制住宅用地供应，以大幅提高住宅用地出让价格，实现土地出让收入最大化。这正是陶然教授在《人地之间》中所深入探讨的专业议题。
从财政收支角度看，这是一种交叉补贴模式。如果仅考虑工业用地出让收入，对地方政府而言往往是一笔亏本生意。工业用地出让收入通常难以覆盖“五通一平”（通水、通电、通路、通讯、通排水及土地平整）等基础设施投入。即便加上企业所得税和增值税收入，也难以激励地方政府以极低价格出让工业用地，因为这两项税收的60%和50%需上缴中央财政。真正推动地方政府采取这一模式的是地方及主政官员的额外收益与晋升机会，以及巨额的土地出让收入。自1994年分税制改革后，城市国有土地出让收入划归地方政府，成为近二十年来地方财政的重要来源。值得一提的是，深圳在这方面属于特例，土地财政依赖度相对较低。
这种交叉补贴的本质是，地方政府以高额的住宅用地出让收入，弥补工业用地低价出让所带来的财政缺口。其背后逻辑是，高昂的住房成本实际上补贴了廉价商品的生产，购房者在间接补贴制造商、出口商及地方财政收入。天下没有免费的午餐，所谓廉价商品的背后，始终有人在持续承担成本。
从全球经验看，土地配置对城市结构、治理乃至经济形态产生着持久而深远的影响。以香港为例，有人指出，香港各方面表现优异，唯独土地配置存在问题。尽管部分市民可能尚未察觉，但这并不代表问题不存在。香港住宅用地供应不足导致地价昂贵，开发商不得不向高空发展，摩天大楼与超高层建筑林立，由此也埋下了消防安全隐患。内地许多大城市同样面临类似情况。
地方政府在此基础上融入了产业维度，与城市经营形成一种交叉补贴模式，这构成了过去地方经济发展的主流路径。
如今，以土地配置为主导的经济模式正面临可持续性挑战。一方面，地方政府通过压低工业用地价格助力制造业获取成本优势，推动商品出口与贸易顺差持续增长，但2018年后国际贸易环境加速恶化；另一方面，通过抬高住宅用地价格助推房地产市场膨胀，却在2021年后遭遇行业整体下滑。
由此引发的更深层次问题是，房地产过度透支了家庭部门的收入，房地产泡沫破裂带来的债务风险与宏观拖累，导致内需不足、消费低迷，加剧了对对外贸易的依赖，而外部贸易环境的收紧又对出口构成压力。
02
资本分配与金融杠杆
资本分配直接影响市场价格，差异化的金融杠杆给不同市场主体带来截然不同的经济结果。
过去二十多年，中国凭借大规模廉价的工业土地、劳动力以及高效完整的产业链，使商品出口在国际市场上具备显著的价格竞争优势，从而创造了巨额外汇收入。这些外汇的持续流入推动了国内资本的快速积累。
2014年之前，央行通过强制结汇形成的外汇占款被动投放大量基础货币；2014年后，强制结汇制度取消，转而通过商业银行信贷扩张创造大规模资本。
理论上，外贸创收带来的国内资本增长应带动投资与消费同步上升，推动资产价格与商品价格共同上涨。但直到今天，中国商品价格依然低廉，商品房价格却始终居高不下，原因何在？更令许多人困惑的是，2014年后信贷扩张所形成的超大规模货币供应，为何没有引发通货膨胀，反而出现通缩与消费低迷的现象？资金究竟流向了何处？
问题的关键在于资本分配机制。
过去，中国的信贷与财政资源更多流向投资领域与供给端，较少注入消费领域与需求端。在差异化金融杠杆的配合下，逐渐形成了近年来投资强劲、出口旺盛、消费疲软、通胀低迷、债务高企、社会福利结构化的经济格局。
数据显示，住户部门贷款余额占信贷总额的比重为32%，占社会融资规模存量的20%；非金融企业贷款余额占信贷总额的68%，占社融存量的42%。非金融企业贷款余额与政府债务余额合计占社融存量的63%，其中绝大部分资本配置于投资领域与供给端。
以信贷体系为例，过去的金融市场以国有商业银行为核心、间接融资为主导（直接融资市场相对薄弱），结合有管制的利率、汇率制度与资本流动管理。这种金融结构能够将信贷高度集中地投放于固定资产投资领域，尤其是制造业、基础设施与房地产——三者合计占固定资产投资总额的70%。
具体而言，国有商业银行将大量低成本资本配置到工业部门的供给端，特别是中游领域的大型制造企业、上游领域的央国企资源型企业，以及下游负责产业园区基础设施建设的地方城投企业。这种资本分配方式降低了大中型制造企业的融资成本与原材料成本。
实际上，不少大型制造企业扮演着“影子银行”的角色：一方面通过拖欠供应商货款制造资金紧张，另一方面从银行获取大量低成本贷款，再转贷给供应商以赚取利差。
这些大型企业何以成为掌控整个产业链的“链主”？主要原因在于不对称的土地、信贷、税收等政策与价格支持。今年政府提出“反内卷”，其关键之一正是取消链主企业与央国企的特殊待遇。
资本分配中另一个易被忽视的问题是金融杠杆的差异化使用。
2014年后，市场流动性主要通过商业银行信贷扩张创造，而信贷扩张的过程即是金融加杠杆的过程。同年启动的供给侧改革与棚改货币化政策，试图通过刺激房地产来去杠杆、去库存、去产能。到2020年，上游央企的杠杆、库存与产能均显著下降，但宏观杠杆率整体大幅上升，其中地方政府、城投企业、开发商与居民部门加杠杆最为明显。地方政府与城投企业所加杠杆主要用于推动产能扩张，进而抑制商品价格；而开发商与居民部门加杠杆则在短期内推高房价，长期则透支消费能力，压制商品价格。
与投资领域相比，消费领域的信贷投放相对有限。而在有限的消费信贷中，杠杆结构也呈现明显特征：金融政策鼓励住房贷款以刺激购房需求，同时对住房以外的消费贷款实施严格管控。
在棚改货币化期间，央行设立了名为抵押补充贷款的结构性货币政策工具。其余额从2014年至2019年上升至3.5万亿元，加上国有商业银行的配套资金，总规模应超过10万亿元。这笔资金大部分流入全国城市棚户区改造项目（杠杆由地方政府承担），作为拆迁补偿款发放给居民。这相当于通过货币投放与信贷扩张直接创造了巨大的商品房购买力。这笔资金进一步产生杠杆效应，刺激了非棚户区居民大规模贷款购房。其直接后果便是2014年起全国各大城市房价暴涨，家庭部门杠杆率快速攀升。
目前，全社会消费贷款余额为21万亿元，而住房按揭贷款余额高达37.8万亿元，峰值时曾达38.9万亿元。若以消费贷款与住房按揭贷款的比例衡量，消费信贷规模似乎不低，但众所周知，相当一部分消费信贷实际流向了小微企业、个体工商户的经营周转，而非真正用于消费。
与土地配置相比，资本配置带来的问题更为直接和显性，同样使经济增长面临可持续性挑战。一方面，地方政府、城投企业、居民部门与开发商的杠杆空间日益收窄，投资与消费能力下降；另一方面，居民购买力不足，内需疲软，价格持续低迷。
更深层次的矛盾在于：一方面需要解决产能过剩、企业内卷与内需不足导致的通缩问题；另一方面又担忧价格反弹削弱家庭部门本就有限的购买力——中国家庭的实际购买力在很大程度上依赖于低成本、低价格的环境维持，以至于不得不通过中央与地方投资来维持庞大的商品产能与低价环境。
实际上，解决问题的关键在于扭转资本错配，调整收入分配格局。过去，资源过度配置于公共部门、投资与供给端，而对家庭部门、消费与需求端的支持不足；过度投资于物质资产，而对人的投资相对欠缺。简而言之，核心在于直接提升普通家庭收入水平。
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