封关下的海南楼市众生相：煤老板买地造豪宅，民企闯进销售榜单，江浙客也来扫货

近日，海南房地产市场呈现出一波久违的升温态势。 12月18日，海南自贸港正式启动封关运作，标志着全岛将成为一个特殊的海关监管区域，实施“一线放开、二线管住、岛内自由”的政策框架，进一步推动贸易投资自由化便利化。 这一重大利好消息迅速点燃了市场热情。海南相关概念股接连出现涨停，国际影视活动落户三亚，年末各类高端经贸会议密集举行，入境旅游订单大幅增长……封关所带来的关注度正迅速蔓延至资本、文旅、商贸等多个领域。 在政策红利的推动下，海南房地产的资产价值与吸引力显著增强，市场购买力正在快速回归。封关前夕，便有企业以逾20亿元竞得三亚湾板块的住宅用地。 “眼下可以说是近两三年来最有希望的时候了。”一位本地房地产业内人士如此感叹。 **市场热度攀升，中介直言“客户接不过来”** 最近，房产经纪人李明的朋友圈里频繁更新着一组数据，配文强调“自贸港封关在即，早上车早受益”。 根据海南省统计局发布的最新数据，今年1至10月，全省新建商品房销售总额约1279.51亿元，同比增长17.4%；销售面积达775.18万平方米，同比增幅为8.0%。 在此期间，海南全省新建商品房平均价格为每平方米16506元，同比上涨8.7%，较去年每平方米提高了约1323元。 这些数字直观反映了当前海南楼市的活跃度。 “今年市场感受确实明显回暖，尤其是三亚、陵水等地的项目，售楼处经常人气很旺，销售日均接待三四组客户是常事。”李明表示。12月中旬，一位三亚楼盘销售更是直接坦言：“最近客户多得带不过来。” 不过，当前市场呈现“南热北温”的分化态势。从经济圈来看，包含三亚在内的南部区域表现最为突出，前10个月销售额同比大幅增长48.4%，增速位居全省首位。 从市县层面看，三亚、陵水等地新房销售额增长显著，但也有部分区域仍处于调整阶段。 价格方面，1-10月三亚新建商品房成交均价约为每平方米31467元，同比涨幅明显，继续引领全岛市场。有资深分析人士指出，三亚房价的较大幅度上涨，除市场热度提升外，也与去年同期保障性住房集中入市拉低基数有关。 总体来看，以三亚为代表的海南楼市正走出独立于全国的上行行情。 有研究机构在近期报告中指出，受封关预期带动，海南多个城市的需求端出现了新的增长点。在最新发布的房地产投资前景城市排名中，海口与三亚的位次均有显著提升，显示出区域房产投资价值的增强。 政策预期叠加系列楼市优化措施，也加速了外地购房者的入场步伐。李明透露，就在封关运作启动前一天，他还在接待一组来自四川的看房客户。 新进入海南市场的外地开发商人士王磊则观察到，以往三亚客群以东北、华北为主，今年西北地区的客户占比明显上升，华东等地的客户也稳定增加，客源分布更加多元化。 **能源企业跨界入场，外地民企表现亮眼** 楼市升温的背后，资本南下的趋势已持续一段时间。 “其实从去年底开始，三亚土地市场就有回暖迹象。”一位海南本地资深从业者透露，进入2024年后，民营企业参与核心地块竞拍的积极性持续走高。 据不完全统计，今年年中三亚曾出现一波土地出让小高峰，总成交金额超过95亿元。尽管四季度推地节奏有所放缓，但封关前夕仍有重要地块推出。 除了大型国企摘地外，市中心优质地块也即将开拍，起拍总价接近50亿元。“不少地块选择在封关预期高涨期推出，但其中不少属于定向出让。”有知情人士表示。 值得注意的是，参与竞拍的企业中出现了不少能源领域及大型综合集团的身影，例如辽宁方大集团、陕西“恒源系”等，均在年内斥资拿下核心区位地块。 一些中小型能源企业也将海南视为业务转型的试验田。12月，陕西一家煤矿产业链企业相关负责人表示，公司负责人曾携数亿资金来琼购房，因未找到心仪项目，最终决定在陵水购地开发高端住宅。据了解，这类投资者多着眼于资产安全配置与业务多元化，对短期回报率要求相对平和。 这些新进入者正在成为海南楼市中一股不可忽视的力量。 根据海南房地产研究机构发布的销售榜单，今年1至11月，来自上海的民营房企大华集团在海南的成交套数及面积首次进入前三，成交金额也位列前十，在由国企、央企主导的市场中表现突出。 需要指出的是，尽管市场成交活跃，但开发商整体心态仍偏向审慎，并未盲目乐观或惜售。 海南市场资深人士陈峰向时代财经分析，与早年自贸港概念初起时的狂热不同，当前开发商更为理性。“市场变化快，政策也在不断调整，必须抓住销售窗口期加速回款。” 当前，三亚楼市正值传统冬季旺季，又逢封关利好，成为项目加速去化的关键时期。 据了解，不少开发商力求快速清盘。陈峰透露，由于海南实行现房销售规定，许多项目虽未取得预售许可，但已通过收取意向金、冻资等方式提前锁定客户，抢占市场先机。 相比之下，新跨界进入的房企销售节奏则相对和缓。这些缺乏地产开发经验的企业仍在适应本地市场环境，因此大多倚重本土团队来快速打开局面。 据悉，今年下半年以来，多家能源背景的企业在拿地后迅速招募项目、营销等关键岗位人才。同时，部分外地中介机构及行业媒体也在年内进驻三亚布局。 随着封关运作正式实施，海南楼市步入新的发展阶段。这场由政策东风推动的房产篇章，或许才刚刚拉开序幕。 （应受访者要求，文中李明、陈峰为化名）