近日，中国证监会公布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》（下称《公告》），并自公布之日起施行。沪深交易所、中国结算、中国证券业协会、中国基金业协会等配套业务规则同步发布。自此，商业不动产REITs试点从制度设计阶段进入市场实践阶段，符合条件的市场参与主体即可直接向证监会及证券交易所申报项目。
“我们深切感受到，市场对商业不动产REITs的需求是巨大且迫切的。”财通资管总经理助理叶晓明表示，从市场反馈来看，许多持有优质商业资产的央企、地方国企，甚至优质的民营商业运营公司都在摩拳擦掌筹备申报。他还提到，2026年国内REITs市场预计将呈现“存量盘活”与“高质量发展”并重的态势，可重点关注抗周期的“核心消费资产”、政策强力支持的“新资产”，以及运营效率提升明显的“潜力资产”。
不求快但求稳，结构化扩容
过去国内公募REITs主要聚焦于交通、能源、市政等领域的基础设施，而购物中心、写字楼、酒店等商业不动产一直是国际REITs市场的主力军。在叶晓明看来，现在这一领域正式放开，意味着C-REITs正在向“全门类”“全资产”的成熟形态迈进。
他指出，基础设施REITs的成功实践为商业不动产REITs的推出积累了宝贵经验。但相比于基础设施REITs更多承担的“稳经济、补短板”的职能，商业不动产REITs则更侧重于“促消费、调结构”，市场化程度更高，与宏观经济周期、消费景气度联系更紧密。
尽管全市场都对商业不动产REITs的上市充满期待，但叶晓明仍冷静提醒，REITs市场未来会是“结构化扩容”而非简单的数量堆砌。一方面，潜在的盘活规模确实巨大；另一方面，监管层强调“把好入口关”，会优先选择运营成熟、现金流预期稳定的优质资产上市。
他进一步指出，在当前环境下，设立商业不动产REITs需要注意三个关键问题：首先资产质量是生命线，必须选择权属清晰、运营成熟、现金流充沛的“好资产”，避免将经营风险过大的项目推向市场；同时治理机制要完善，要明确基金管理人、运营管理机构和原始权益人之间的权责利，防止利益输送，保护中小投资者；此外应建立科学的估值模型保证定价公允，在防止国有资产流失的同时，给投资者合理的回报预期。
叶晓明期待，未来REITs市场能在细化估值指引、强化信息披露、推进税收优惠和灵活扩募等方面更进一步。“国际经验告诉我们，REITs税收优惠政策，是驱动资产注入的核心动力。扩募机制的便捷程度，则直接决定了中国商业不动产REITs能否像新加坡龙头REITs那样，快速进行资产换仓。”他说道。
秣马厉兵构建全流程链条
“财通资管投融联动业务条线已将商业不动产REITs作为重点工作来抓，力求覆盖从浙江省到全国、从国企到大型民营公司等多样实体经济主体，从更广范围、更深层次参与到扩大有效投资的金融活动中。”叶晓明介绍道。
据他观察，如今相关原始权益人的核心诉求已明确从单纯的“回笼资金还债”，进化到了“资本战略重构”，越来越多的企业在学习新加坡某龙头商业机构的“双基金模式”：通过私募基金去拿地、培育新项目，等项目成熟了，再注入公募REITs中。企业由此完成从重资产的开发商向轻资产的运营管理服务商的蜕变，实现了轻重资产的分离。
事实上，此前已有不少大型商业机构通过机构间REITs（私募），对商业不动产的资产证券化进行了探索，为后续商业不动产REITs的发行积累了宝贵经验。以财通资管为例，2025年年初，该公司发行了“常熟经开工业坊1期资产支持专项计划（长江经济带）”类REITs产品，凭借创新的产品设计、显著的社会效益，赢得了广泛的市场认可。
不久之前，财通资管还在上交所申报了全国首单农贸市场类机构间REITs产品，并积极推进多个公募REITs项目申报与储备。据介绍，通过深入产业端的持续跟踪与深度研究，财通资管目前已构建了多层次REITs全流程业务链条，包括Pre-REITs前期项目培育、承揽、承做、发行和存续期管理各个阶段。
逻辑重构应对资产荒困局
Wind数据显示，目前公募REITs的持有人呈现显著的“机构化”特征，占比超过95%，其中原始权益人及其关联方作为REITs市场基石和发展初期的带领者持仓过半，其他机构投资者主要包括券商自营、保险资金、信托、产业资本、银行理财、私募基金和券商资管等。
“需要关注的是，随着商业不动产REITs的推出，投资者的逻辑也会发生变化——REITs应当更多被看作是‘有分红属性的权益资产’，而非固收资产。”叶晓明指出，从资产配置角度看，REITs能提供可持续生产的现金流，作为分红预期稳定、风险适中、与其他各类资产相关性均较低的资产，可以起到优化组合韧性、增厚投资组合收益的作用，在利率持续下行、固收“资产荒”背景下，机构的配置需求仍相当旺盛。
商业不动产REITs的开闸，不仅将盘活百万亿级别的存量不动产，更将通过资本市场的价格发现与资源配置功能，引导中国经济要素向更高效领域流动，为高质量发展注入持久金融动能。财通资管表示，未来将继续依托母公司财通证券的综合金融服务平台优势，以区域深耕和行业专精双轮驱动，通过ABS、REITs等工具深化投融联动，推动金融“活水”精准流向实体经济。Wind数据显示，财通资管2025年共发行ABS产品72只，发行总额位列行业第7，并已落地了多单私募REITs。
展望2026年，叶晓明认为，REITs市场将呈现“存量盘活”与“高质量发展”并重的态势。可以关注三条主线：
一是抗周期的“核心消费资产”，类似于新加坡某龙头商业机构在中国布局的成熟购物中心，这类资产可产生持续现金流，是REITs市场的“压舱石”。
二是政策强力支持的“新资产”，比如保障性租赁住房和数据中心，这些资产不仅有政策红利，且符合国家战略发展方向。
三是运营效率提升明显的“潜力资产”，借鉴新加坡某龙头商业机构的“双基金”模式，那些可以通过市场化、专业化运营来提升净收入的资产，将展现出更强的增值潜力。
风险提示：本资料中的观点和判断仅代表财通资管当前的分析，财通资管不保证当中的观点和判断不会发生任何调整或变化。因使用本资料内容而导致的任何直接或间接投资损失，财通资管不承担任何责任，任何人士及机构均不应依赖本资料取代其独立判断。本公司与股东之间实行业务隔离制度，股东并不直接参与基金财产的投资运作。投资有风险，选择需谨慎。
（CIS）
责编：战术恒
排版：王璐璐
校对：陶谦
有话要说...