底价22.65亿，一家丽思卡尔顿要卖了

五星级奢华酒店丽思卡尔顿（The Ritz-Carlton）近日也出现在了资产转让名单中。 上海金茂投资管理集团有限公司于2025年11月21日发布公告，计划通过北京产权交易所公开挂牌，转让其全资持有的金茂（三亚）旅业有限公司100%股权，挂牌起始价格为22.65亿元。 该标的公司核心运营资产，正是坐落于三亚亚龙湾海滨的丽思卡尔顿酒店。 财务数据显示，截至2025年8月31日，标的公司实现营业收入约2.36亿元，净利润为3777.99万元。以此静态利润计算，本次挂牌底价对应的市盈率约60倍。尽管估值不低，但考虑到丽思卡尔顿的品牌号召力及亚龙湾一线海景的稀缺地段，这一标价仍具其市场基础。 这已不是中国金茂首次调整其三亚高端酒店资产。2024年末，金茂已将同处亚龙湾区域的三亚希尔顿酒店以18.49亿元售出。与上一轮出售有所不同，本次通过产权交易所公开挂牌，其深层意图在于推动“资产证券化”，是公司践行轻资产运营战略的关键一步。 有不动产投资人士对此打了个比方：如果将丽思卡尔顿酒店比作一头能稳定产出高品质牛奶的“名贵奶牛”，那么“以往开发商倾向于持有这类资产来彰显实力，如今市场环境转变，他们更愿意将‘奶牛’出售变现，转而收购更多能快速产生现金流的‘高产奶牛群’（高周转项目），或者转向输出管理经验的‘代养’模式（轻资产管理）。此次挂牌正是这种经营思路转变的典型体现。” **传奇品牌丽思卡尔顿** 丽思卡尔顿之名，在奢华酒店业中本身便是一段传奇。 品牌的渊源可追溯至被誉为“奢华酒店之父”的瑞士酒店业先驱恺撒·里兹（César Ritz）。这位出生于瑞士乡村的酒店巨匠，十五岁初入酒店行业担任侍酒学徒时，便已显露出对酒店事业的热爱。 此后他前往法国奋斗，在动荡的岁月中尝试过多种工作，包括擦鞋、送货、门童等。最终他回归酒店业，并找到了自己的职业方向，未满二十岁即晋升为酒店经理，随后成功创立了属于自己的酒店品牌——巴黎丽思酒店。 1927年，首家波士顿丽思卡尔顿酒店开业，将欧式奢华服务理念引入北美，迅速成为政商名流的首选下榻之地。其服务格言“我们以绅士淑女的态度为绅士淑女们忠诚服务”被奉为行业圭臬，树立了酒店服务的最高标杆。 1983年，丽思卡尔顿酒店有限责任公司的成立标志着品牌进入现代规模化发展时期。短短几年内，其酒店数量迅速增加。 关键转折发生在1995年及1998年，万豪国际集团先后收购了丽思卡尔顿酒店公司49%及99%的股份。依托万豪强大的全球预订系统、分销网络与供应链体系，丽思卡尔顿实现了前所未有的全球布局。 自2000年起，品牌不再局限于传统酒店范畴，相继推出了丽思卡尔顿品牌公寓、目的地俱乐部乃至豪华游艇系列，不断拓展奢华生活方式的边界。 目前，丽思卡尔顿酒店在全球36个国家和地区运营着超过122家酒店，其中在中国大陆13个城市共设有15家。 而本次交易涉及的三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店于2008年开业，是丽思卡尔顿品牌在华早期布局的度假型奢华酒店之一。酒店拥有446间豪华客房、套房及配备独立泳池的私人别墅。 过去一年，该酒店经营表现稳健。2024年，其实际运营公司实现营业收入约3.1亿元，净利润达5793.33万元。 具体到2025年上半年，该酒店平均入住率为80.5%，较2024年同期的69.3%有所提升；平均每间可供出租客房收入为1654元，同比增长3.25%，但其平均房价为2054元，同比下降了11.16%。 **回顾：去年已售出三亚希尔顿** 交易出售方中国金茂，主营业务覆盖房地产开发、商务租赁、零售商业运营及酒店经营。 根据其2025年中期报告，公司实现营业收入251.13亿元，同比增长14.28%；归母净利润10.9亿元，同比增长7.93%。在行业整体承压的背景下，实现了逆势增长。 从酒店业务板块看，2025年上半年，中国金茂的酒店经营收入占总营收比重仅为3%，且较2024年同期下降了12%。 中国金茂目前共持有六家酒店资产，包括上海金茂君悦大酒店、金茂深圳JW万豪酒店、南京威斯汀大酒店等。 其中，三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店的收益能力最为突出，2025年上半年每间房收益达1654元，而上海金茂君悦大酒店为1038元，长沙梅溪湖金茂豪华精选酒店最低，仅为453元。 对于此次交易，中国金茂明确表示，目的是推进“资产证券化”，旨在优化资产负债表、降低负债水平，而非单纯出于现金流压力。 这意味着交易并非简单的“出售资产回血”，而是将重资产的酒店物业转化为流动性更强、更易于交易的金融形态。 这实际上是中国金茂轻资产转型战略的延续：早在2024年底，公司已以约18.49亿元的价格出售了三亚希尔顿酒店，接盘方为海南骊驰咨询有限公司。 五星级的金茂三亚希尔顿酒店于2006年开业，拥有492间客房。根据当时的公告，出售主要原因有两点： 一是资产焕新需求。该酒店运营已近二十年，装修与设施相对陈旧，未来需要持续投入资金进行升级改造。 二是财务结构优化。在当时市场环境下，出售被视为“以合理价格实现酒店整体变现的良机”，可回笼资金改善公司财务状况和营运资本，并为新的投资机会储备资源。 事实上，度过行业艰难时期的中国金茂正在积极调整发展姿态。在今年的中期业绩会上，金茂董事会主席陶天海表示，2023年至2024年，公司完成了“活下来”的目标。从今年起，正式步入“活得好”的阶段。中国金茂未来的战略将遵循“从活下来到活得好，再到活出彩”的三步走规划。 为加速向轻资产运营转型，中国金茂在酒店业务板块正着力打造金茂璞修、金茂隐逸和金茂嘉悦三大自有品牌产品线，覆盖高端度假、城市度假及商务酒店等不同细分市场。 **近年酒店资产交易频现** 当前，各类卖家出售酒店资产的原因多样，但核心动因主要集中在两方面： 其一，历史原因。许多豪华酒店曾是房地产企业为获取土地或提升综合项目价值而配建的“门面工程”。如今房地产行业深度调整，房企面临巨大的债务和现金流压力，出售资产成为偿债的重要途径。 其二，经营挑战。高端酒店本身具有投资大、运营成本高的特点。在消费市场更趋理性、注重性价比的背景下，高端酒店的餐饮、会议等传统收入来源受到冲击。 因此，资本方将旗下占据优质地段、易于变现的高端酒店资产推向市场已成为一种趋势。这也推动了近年来酒店行业资产交易的活跃度。 除中国金茂在一年内的两次出售外，近期市场动态还包括12月1日的消息：香港富豪郑家纯家族正在为其持有的瑰丽酒店集团（Rosewood Hotel Group）部分物业寻找买家，以应对新世界发展面临的流动性压力。据悉，郑氏家族已与潜在收购方进行初步接洽。 2024年，亦有多起高端酒店出售案例： 2024年11月22日，成都希顿国际酒店以8.51亿元成交价拍出，拍卖方为成都乔治希顿房地产开发有限公司。该酒店此前曾经历三次流拍，起拍价从最初的10.5亿元逐步下调；酒店虽维持营业，但业主方已进入破产程序。 2024年11月21日，碧桂园旗下佛山希尔顿酒店以约15亿元出售。该酒店位于佛山新城中央商务区，建筑面积约15.2万平方米，拥有600间客房，此次出售是碧桂园资产整合计划的一部分。 自2023年起，碧桂园便加大了资产处置力度。当时，其持有的佛山碧桂园美爵酒店、碧桂园三亚郡·云海酒店及茂名碧桂园凤凰酒店等资产也出现在待售名单中。 跨界资本“抄底”收购的案例也屡见不鲜。 2024年12月17日，黄山屯溪利港喜来登酒店以1.65亿元起拍价挂牌，最终由黄山旅游竞得。该项目为在建高星级酒店，评估价约2.95亿元，起拍价大幅折价，黄山旅游意图以较低成本获取酒店资产。 2022年以来，市场上还曾传出香水湾万豪度假酒店、清水湾碧桂园希尔顿逸林酒店、清水湾莱佛士度假酒店、上海中粮海景壹号公寓、北京金茂威斯汀大酒店等高端酒店拟出售的消息。有报道指出，部分高端酒店交易的背后不乏能源行业资金的参与，显示出产业资本向酒店资产配置的新动向。 房企回笼资金、项目多次流拍后成交、跨界资本择机“抄底”……这些现象共同勾勒出酒店行业当前所处的深度调整阶段，也预示着一个资产价值重估与重新配置的活跃时期已然来临。