五年首提“公积金制度改革”，对稳楼市有何影响？专家：减轻购房压力

近日，有媒体采访中央财办相关负责人时获悉，要以构建房地产发展新模式为引领，推动行业向高质量方向转型。这涉及完善开发、融资、销售等基础性制度，合理安排各项新制度出台节奏，并深化住房公积金制度改革。 此前召开的中央经济工作会议明确提出“着力稳定房地产市场”，强调因城施策调控新增供应、消化库存与优化供给结构。这一表述传递出“防风险、稳预期、促转型”的明确导向，为当前深度调整的房地产市场指明了政策方向。 回顾近五年中央经济工作会议中关于房地产的表述，“稳定市场”始终是核心议题。有行业专家指出，今年会议首次提出“收购存量商品房重点用于保障性住房”以及“公积金制度改革”，值得关注。 那么，接下来应如何落实“稳楼市”？ 住建部负责人在近期撰文中提到，要建立“人、房、地、钱”要素联动机制，依据人口变动科学确定住房需求，合理规划土地供应与金融资源配置，实现以人定房、以房定地、以房定钱，促进市场供需平衡与结构优化。 **五年首提“公积金制度改革”** 在探讨未来政策方向前，有必要了解当前房地产市场的基本情况。 中央财办近日指出，从刚性需求看，我国常住人口城镇化率已不低，但户籍人口城镇化率仍有提升空间，新市民、青年群体等的住房需求有待进一步释放；从改善需求看，现有住房在区域分布、产权结构上仍不均衡，不少居民仍有“以旧换新”“以小换大”的愿望。 这说明，房地产高质量发展仍有潜力可挖。如何释放这些潜力，正是今年中央经济工作会议在房地产领域部署的重点。 对比2021年至2024年会议内容可发现，今年首次明确写入“公积金制度改革”与“鼓励收购存量商品房用于保障性住房”。 事实上，相关实践已在部分城市展开。此次在顶层部署中提及，可能意味着后续将在更广范围、更大力度上推进。 公积金改革方面，今年以来多地推出公积金支付首付、商转公、异地互认、直付房租、支持旧改加装电梯等举措，既减轻购房负担，也提升了公积金使用效率。有观点认为，本次将公积金改革与“好房子”建设并列提出，可能意味着后续公积金使用将更倾向于支持品质住房消费，相关政策支持有望进一步强化。 值得注意的是，会议结束不久，深圳即发布了新版公积金提取管理规定，新增多项提取情形，放宽使用条件，并将购房还贷提取范围从本市扩大至全国。 有研究人士分析，当前公积金制度面临个别城市使用率不高、异地贷款流程复杂等问题，需通过制度改革加以完善。公积金作为普惠性金融工具，应在保障房建设、租购并举等方面发挥更大作用，未来可探索以此为基础组建住房银行，更好服务新市民与行业转型需要。 **“收购存量商品房用于保障房”首次明确** 近五年的中央经济工作会议中，“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”也是今年首次出现。 对比往年，去年提出“推进处置存量商品房”，前年强调“加快保障性住房建设”。今年则直接明确了收购存量房转化为保障房的路径，既为存量房源提供了去化渠道，也避免了重复建设可能造成的资源浪费。 从实施路径看，有分析认为，重点可能仍是鼓励地方政府开展收购工作。此前已拓宽地方政府专项债使用范围，后续有望在收购存量房方面加大配套政策与资金支持。 **再提“因城施策”** 过去五年中，“因城施策”在2021年、2022年和今年的中央经济工作会议中均被提及。 有专家表示，这一表述再次出现，与当前楼市分化加剧的格局密切相关。随着人口和产业在不同城市间流动，各地住房需求差异显著，以往“一刀切”的政策已难以适应。今年重提因地制宜，正是对市场分化现实的回应。 实际上，“因城施策”思路早在数年前就已提出，最初是为了应对当时一二线热点城市房价上涨与三四线城市库存高企并存的局面。如今，全国楼市整体进入调整阶段，但不同区域、甚至同一城市不同板块的市场表现仍差异明显，分化持续加深。 数据显示，近期部分城市新房市场出现“以品质为导向”的分化，但整体去化周期仍处于较高水平。即便在一二线热点城市，除个别高端项目受关注外，多数区域仍面临销量与价格压力。 因此，政策发力需立足实际，在不同城市、不同片区采取针对性措施，推动市场平稳过渡。接下来，需统筹好顶层设计与地方执行的关系，增量调控与存量优化的关系，赋予城市更多自主权，实现从“量”到“质”的转变。