中国这座城市楼市反攻！机构：明天楼价涨10-15％

2025年香港住宅市场迎来强势反弹，成交活跃度与价格同步攀升，实现四年来首次“量、价、额”全面增长。 近期，多家市场机构及业内人士均对明年楼价走势表示乐观，预期升势将持续。 美联集团住宅部门行政总裁马泰阳分析称，今年楼市回暖首先得益于政府年初在《财政预算案》中推出的低总价物业印花税调整措施，有效激活了中小型住宅市场，并推动了新盘销售。 随后，美联储连续降息、港股市场维持高位以及人才不断流入香港等多重利好因素叠加，改善了市场投资情绪，带动楼市整体向好。 开发商预计将继续积极推出新盘及销售剩余单位，全年一手住宅成交量有望较上年再增约5%，达到约2.1万套的历史新高。 二手市场方面，全年成交估计约5万套，为近五年高位，同比上升约9%。全年一二手住宅总成交量预计可达约7.1万套，或将创下连续四年增长的纪录。 展望明年，在减息周期、财富效应、经济向好、政策支持、租金上涨及库存下降等六大动力推动下，楼价预计有望进一步上升约10%至15%。 若有计划在香港置业，欢迎加入我们的交流群！一起来聊聊吧～ 2025年一手市场创历史新高 近四年首次出现“价租同涨” 马泰阳指出，回顾2025年，一二手市场交投均呈上升态势，其中一手市场表现尤为突出。 预计全年一手成交量将录得约2万套，创下历史新高，较去年约1.55万套增长近三成；成交金额预计上升逾6%至2000亿港元，为四年新高。 二手市场方面，估计成交约4.6万套，同比上升近12%，成交金额有望突破3000亿港元，同比上升近14%，同样创下四年新高。 楼价表现上，随着各项利好因素显现，全年楼价成功实现“触底回升”。 “美联楼价指数”最新报134.09点，年内累计上升约4.65%，较年内低点反弹约6.18%。 同期租金亦与楼价同步上扬，今年首11个月上升约2.92%，实现连续三年上涨。 中小型住宅率先启动 中高价物业下半年接棒 马泰阳表示，2025年楼市显著受惠于印花税政策调整，中小型住宅板块首先受益。 预计总价1000万港元或以下的一二手物业，成交宗数同比大幅上升约19%，升幅超越整体市场。 随着上车门槛降低，以及“月供低于月租”的情况出现，吸引大量租客转为买家，加快了购入中小型住宅的步伐。 从不同价格区间的成交占比来看： 1000万港元或以下物业的成交占比，在今年上半年曾升至约86.7%，显示中小型住宅在前期市场中扮演了主要角色。 值得注意的是，下半年开始，换楼需求逐渐显现。总价1000万至2000万港元，以及超过2000万港元的物业，其成交占比在下半年有所回升，预计分别增至约12%及5%。 这表明买家“由小换大”的换楼链条开始启动，中高价物业接力发力，楼价反弹有助于激活换楼市场，推动楼市进入更全面的复苏阶段。 待售新盘库存降至1.9万套以下 创29个月新低 美联物业分析师岑颂谦表示，过去一年一手市场成交畅旺，除了全新项目受到市场欢迎外，剩余单位的销售表现尤其突出。 今年一手市场剩余单位成交量占整体一手成交的比例，由去年的约44%上升至约52%，创下自2013年实施一手住宅销售条例后的新高。 在剩余单位销售占比显著上升的背景下，一手市场由过去的“全新盘主导”，转变为今年全新项目与剩余单位“双线并行”的格局，这有助于加速消化市场库存，改善供求结构。 根据美联物业研究中心综合《一手住宅物业销售资讯网》及土地注册处数据，截至今年11月底，一手市场累积剩余待售单位数量按月再减少3.8%，至约18,889套，自年初高位已连续10个月下降。 累计减少约4,232套或18.3%，库存量跌破1.9万套，创下29个月新低，反映市场累积的高库存压力正逐步缓解，供应过剩的风险已大幅降低。 展望明年市场 楼价上涨的三大支撑因素 展望2026年，楼市利好因素众多，有望推动市场进一步向好。 首先，美国减息周期预计将持续，市场普遍预期明年美国将维持温和的降息步伐。 尽管香港最优惠利率已回落至加息周期前的水平，但普遍采用的封顶按揭利率曾因外围加息而多次调整，目前仍维持在P-1.75%的水平（此前为P-2.5%）。 预计按揭利率在明年仍有下调空间，这对自住及投资需求均属利好。 其次，香港近期重返全球IPO集资额榜首，金融市场活跃度提升，带动相关行业就业人数及收入回升。 政府统计处数据显示，金融及保险业的就业人数及其收入中位数均已从低位回升。其中，就业人数增加约5.7%至约27.1万人，收入中位数则上升约14.3%至约4万港元。 高收入专业人士数量的增加及薪酬水平的提升，增强了该群体的换楼及置业能力，中高价及豪宅物业将成为其主要目标。 港股市场高位运行带来的财富效应，结合金融业稳定的就业前景，将为2026年的换楼需求提供有力支撑。 其三，政府近年积极“抢人才”，吸引了大量专才、优才及内地学生持续来港，刺激了本地的购房及租赁需求。 内地买家每年在港的住宅注册宗数，从全面“撤辣”前两年的年均约5,130宗，飙升至近两年的估计年均约12,850宗，大幅增长1.5倍；涉及金额从年均约635亿港元，增至估计约1,340亿港元，增幅亦达1.1倍。 内地专才及高净值人士将香港视为资产配置、自住及子女教育的重要选择地，加上“月供低于月租”现象日益普遍，预计相关需求将在2026年继续为楼市提供支撑。 2026年潜在新盘供应 新界北、九龙启德为重点区域 至于明年新盘市场，预计全港多个区域将有新项目陆续推出。 其中九龙区供应量最多，包括： 备受内地买家青睐的启德区，潜在供应约3,884套；土瓜湾区约3,502套；将军澳区约2,550套。三区合计近1万套。 新界区的潜在供应同样可观，其中： 北区约有4,846套；元朗区约2,639套；东涌区约2,000套。 港岛区方面，黄竹坑及鸭脷洲一带约有1,197套的新盘储备。 整体来看，三区潜在新盘供应合计超过2.6万套，为市场提供多元化选择。 需要注意的是，以上数据仅为潜在供应参考，项目是否在明年推出取决于开发商的销售策略，待批预售项目则需视乎获批进度。根据以往经验，每年实际推出的单位数量通常会少于潜在供应量。 当前香港楼市，除了业界普遍的乐观预期外，市场趋势看涨的信号也日益明显。 不少业内资深人士已用实际行动给出了更明确的判断。例如，香港老牌家族鹰君罗嘉瑞家族，近一年来已斥资超过11亿港元在港积极购入物业。 关于这个老牌家族的具体购入标的，我们将在后续内容中详细探讨。 此外，中原集团创始人施永青在预测香港楼市将迎来连续六年上涨后，近期也大手笔入市，斥资约9,314万港元购置物业。 好了，今天的内容就分享到这里。如果您有在香港置业的需求，欢迎加入我们的社群，我们将提供专业的市场分析与建议。